Garten und der Wert der Immobilie: Was bewertet der Gutachter bei Berufung auf die Außenanlagen

Überdachte Terrasse, alter Apfelbaum, blickdicht wachsende Hainbuchenhecke – wenn ein Haus verkauft, vererbt oder beliehen wird, stellt sich die Frage, wieviel der Garten wert ist. Die Antwort darauf fällt häufig nüchterner aus, als viele denken. Denn die Gutachter rechnen nicht in Pflegestunden, sondern nach festen Verfahren.

Wie das Sachwertverfahren den Garten erfasst

Ein- und Zweifamilienhäuser werden in Deutschland häufig im Sachwertverfahren bewertet. Grundlage ist die Immobilienwertermittlungsverordnung von 2021. Der vorläufige Sachwert setzt sich aus drei Bausteinen zusammen: dem Wert der Gebäude, dem Bodenwert und dem Wert der Außenanlagen, wie etwa die Modellbeschreibung des Gutachterausschusses Niedersachsen erläutert.

Für den Garten ist § 37 ImmoWertV maßgeblich. Außenanlagen werden gesondert ermittelt, sofern sie den Wert beeinflussen und nicht schon anderweitig erfasst sind. Zulässig sind durchschnittliche Herstellungskosten, Erfahrungssätze oder hilfsweise eine sachverständige Schätzung. Die Anwendungshinweise zu § 37 zählen befestigte Wege, Terrassen, Einfriedungen sowie Ver- und Entsorgungsanlagen zu den baulichen Außenanlagen. Ortsübliche Gärten gelten als „sonstige Anlagen“.

Wer vor einem Verkauf eine realistische Einschätzung braucht, sollte Grundstück, Gebäude und Lage zusammen betrachten lassen. Regionale Immobilienberater wie www.burak-dilek.de ordnen solche Faktoren im Kontext des örtlichen Marktes ein.

Pauschalen statt Pflanzenliste

In der Praxis arbeiten viele Gutachterausschüsse mit Erfahrungssätzen. Der Gutachterausschuss München setzt laut Immobilienmarktbericht 2024 Außenanlagen pauschal mit 5 Prozent des alterswertgeminderten Gebäudesachwerts an, mindestens aber mit 5.000 Euro. Stuttgart nutzt in seiner Modellbeschreibung der Sachwertfaktoren ebenfalls 5 Prozent. Die frühere Brandenburgische Sachwertrichtlinie sah 4 Prozent vor.

Ein Rechenbeispiel: Bei einem Gebäudesachwert von 300.000 Euro ergeben 5 Prozent rund 15.000 Euro für alle üblichen Außenanlagen zusammen. Seltene Rosensorten oder aufwendig angelegte Staudenbeete tauchen darin nicht einzeln auf.

Anders liegt der Fall bei Anlagen, die deutlich vom Üblichen abweichen. Sie werden als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt. Stuttgart rechnet größere Überdachungen wie Pergolen beispielsweise mit einem Zeitwert von 150 Euro je Quadratmeter an.

Bodenwert: Fläche schlägt Gestaltung

Ein großer Teil des Gartenwerts steckt im Boden selbst. Der Bodenwert wird nach § 40 ImmoWertV im Vergleichswertverfahren ermittelt, Ausgangspunkt ist meist der Bodenrichtwert. Diese Werte sind über das Portal BORIS-D öffentlich einsehbar.

Bei sehr großen Grundstücken prüfen Gutachter, ob Teilflächen selbstständig nutzbar oder sogar bebaubar sind. Die Brandenburger Richtlinie nennt übergroße Grundstücke ausdrücklich als Abweichung vom Normgrundstück. Ein weitläufiger Garten kann deshalb mehr wert sein als ein kleiner, perfekt gepflegter. Zuletzt wird der rechnerische Sachwert über den Sachwertfaktor an die regionale Marktlage angepasst. Diese Faktoren leiten die Gutachterausschüsse aus tatsächlichen Kaufpreisen ab.

Was Eigentümer vor einer Bewertung prüfen sollten

Einige Schritte lassen sich gut vorbereiten:

• Unterlagen sammeln: Rechnungen und Baujahre von Terrasse, Zaun, Carport, Pool oder Zisterne. Sie helfen bei der Einordnung von Zustand und Restnutzungsdauer.
• Zustand dokumentieren: Abgesackte Platten, marode Zäune oder defekte Drainagen fließen über die Alterswertminderung in die Bewertung ein.
• Besonderheiten benennen: Gartenhaus mit Strom, Teichanlage oder Sauna gehen nicht automatisch in der Pauschale auf.
• Marktbericht lesen: Der Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses zeigt, mit welchem Prozentsatz Außenanlagen in der eigenen Region angesetzt werden.
• Bodenrichtwert abrufen: Ein Blick in BORIS-D gibt eine erste Orientierung für den Grundstücksanteil.

Gartenpflege bleibt trotzdem sinnvoll. Im Gutachten zählt sie wenig, bei der Besichtigung prägt sie den ersten Eindruck von Käufern deutlich.